曾经全球最热的韩国楼市，正在击穿崩盘底线。而韩国特有的“传贳房”，成为了加速器。

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近日，韩国房价暴跌引发热议，相关资料显示，韩国2023年公寓、多户型住宅等共同住宅公示价格较2022年平均下降18.63%，降幅创下历史新高。首尔地区，部分公寓价格下跌了30%-40%，而成交量更是暴跌70%以上。

而在此之前5年，韩国的楼市可谓炙手可热，整体房价涨80%，房价一度达每平方米15万人民币，仅次于中国香港。

韩国房价暴跌原因与其独有的租房制度相关，该制度称为“传贳房”，又可称为“全租房模式”，类似的模式可以追溯至上世纪初。

既租客向房东缴纳一大笔押金(押金约为房产价值的50%-80%)，交押金后租客可以“免费住”规定年数，一般为两年，租客只需支付水电燃气等费用，到期后房客退房，房东如数归还押金。房东通常运用租客交付的押金做其他投资以弥补租房费用。

但表面上房东和租客都获利的情况下，对楼市健康发展却并不是一件好事。此种模式下，房产仿若成为某种金融工具，其本质则是房东以房产为抵押物向租客贷款。房东在拿到押金后会再投资，常常又是买房，并把新房屋再度出租以求牟利，依次构成一个循环。

房东拿着押金连环炒房，属于典型的“短债长投”。曾有媒体报道，有炒房客靠着传贳方式在首尔买了280套房子，后续由于资金链断裂，房东直接消失，数百名租客毕生积蓄化为乌有。

除房东资金链断裂、破产风险外，全租房模式更一度引发信任危机。据韩国媒，今年上半年，韩国发生多起租客因陷入全租房诈骗无法讨回巨额保证金而自杀的恶性事件。

2021年8月后，韩国开始激进加息，利率提升，全租房模式金融风险被放大，也就不再成为市场的“香饽饽”了。2022年，韩国普通月租房的数量第一次超越了传贳房。

全租房模式下，房价持续上涨才能保证房东、租户、银行三赢局面，而就当下情况来看，韩国人口数据薄弱、M2货币总量等多方位因素限制房价上涨。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会常务副会长兼秘书长赵秀池指出，全租房是一种市场行为，但全租房引入保证金贷款后，就加大了金融杠杆的作用。如果房价上涨，房东利用收取的保证金及部分银行贷款买房，再将住房采取全租房形式租出去，如此不断操作，就可以获得若干套住房，实现套利。但一旦市场出现波动，贷款和押金无法偿还，便容易形成诈骗。

回看我国楼市发展，虽然过去也存在以贷养贷等做法，但在历经多次房地产市场的整顿之后，楼市严格来说并不存在能够成倍放大金融风险的金融工具。

赵秀池表示，中国在大力发展长租公寓过程中，由于租金贷监管不严，出现过长租公寓“爆雷”的事件。从政府监管角度，对租赁市场的贷款发放要谨慎，尤其要防范“二房东”过度融资带来的风险。

易居研究院研究总监严跃进则表示，韩国首尔房价暴跌具有一定警示作用，对中国房地产市场而言，应当加强风险防控意识，同时从宏观经济环境看，当前国内楼市降温，不仅仅是市场短期调整，背后也存在一些深刻含义。

文/乐居财经 王彦杰

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文章来源:乐居财经

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